「利回り10%」という数字だけで惹かれていませんか
不動産投資の広告やセミナー案内を見ていると、「表面利回り10%」のような目を引く数字が並んでいますよね。
でも、この数字だけで物件の良し悪しを判断してしまうと、思っていたより手元に残るお金が少なかった…ということになりかねません。
この記事では特定の物件・会社の購入を推奨するものではなく、あくまで不動産投資を検討する際に知っておきたい「利回りの見方」と「リスクの考え方」を整理する情報提供を目的としています。焦って決める前に、まず数字のカラクリを知っておきましょう。
表面利回りと実質利回りの違い
利回りの数字だけで判断せず、空室リスクや修繕費も含めて考えよう。
不動産投資でよく目にする「利回り」には、大きく分けて表面利回りと実質利回りの2種類があります。
- 表面利回り:年間家賃収入÷物件購入価格×100で算出される、最もシンプルな指標(アットホーム)
- 実質利回り:物件購入時・運営時にかかる諸費用(管理費・修繕積立金・税金・仲介手数料など)を家賃収入から差し引いたうえで計算する、より実態に近い指標(アットホーム)
広告に載っている利回りの多くは表面利回りであり、実際の手取り収益を示す実質利回りとは差があることを知っておく必要があります。 「利回り10%」と聞いて計算してみたら、諸費用を引いた実質利回りは6〜7%程度だった、というのは決して珍しい話ではないんですよね。
利回りの計算方法は物件情報の提示元によって前提条件(空室率の織り込み有無など)が異なる場合がある。
数字を比較する際は、同じ条件で算出されているかを確認したい。
見落としがちな2つのリスク:空室と修繕費
利回りの数字だけで判断せず、空室リスクや修繕費も含めて考えよう。
利回りの数字を正しく読むだけでなく、その数字が将来も維持できるかどうかを考えることも欠かせません。
特に見落としやすいのが、空室リスクと修繕費リスクの2つです。
空室リスク
交通の便が悪い立地や、水害リスクの高い地域では入居者の確保が難しく、空室期間が長引くほど実質利回りは低下していきます(TSONマガジン)。
特に高利回りをうたう物件は地方や築古であることが多く、人口減少にともなって賃貸需要そのものが縮小しているエリアでは、空室リスクが相対的に高くなる傾向があるとされています(TSONマガジン)。
⚠️ 注意
「利回りが高い=お得」と単純に考えるのは危険です。
なぜその利回りになっているのか(立地・築年数・需要の背景)まで確認する視点を持ちましょう。
修繕費リスク
知人の失敗談を読む
建物は年数が経つほど修繕が必要になります。
国土交通省のデータでは、築11〜15年目や築21〜25年目に修繕費が集中しやすい傾向が確認されているとのことです(TSONマガジン)。
購入時点の利回りだけを見て、将来発生する大規模修繕の費用を織り込んでいないと、数年後に想定外の出費で収支が悪化することがあります。
長期で保有する前提であれば、修繕積立金の水準や将来の修繕計画まで確認しておきたいところですね。
実際、修繕費を甘く見て後悔した知人もいます😓
判断する前に確認したい5つの指標
不動産投資会社の解説記事でも指摘されている通り、利回り・返済比率・空室率・キャッシュフロー・修繕費という指標は、どれか1つだけを見るのではなく組み合わせて確認することが重要とされています(TSONマガジン)。
| 指標 | 何がわかるか |
|---|---|
| 表面利回り/実質利回り | ざっくりの収益性/諸費用を差し引いた実際の収益性 |
| 返済比率 | 家賃収入に対して、ローン返済がどのくらいの割合を占めるか |
| 空室率 | 想定家賃収入がどの程度目減りする可能性があるか |
| キャッシュフロー | 実際に手元へ残るお金がプラスかマイナスか |
| 修繕費 | 将来発生しうる大規模修繕を織り込めているか |
1つの数字だけを見て「良い物件だ」と判断するのではなく、これらを合わせて確認する癖をつけておくと、後悔のリスクを減らせそうです。
まとめ:数字の裏側まで確認してから検討を
不動産投資は、表面利回りの数字だけを見ると魅力的に映りますが、実質利回り・空室リスク・修繕費リスクまで含めて確認すると、印象が変わることも少なくありません。この記事は特定の物件・会社の購入を推奨するものではなく、判断材料となる基礎知識を整理したものです。
今日からできることとしては、気になる物件情報を見かけたら、まず「これは表面利回りか実質利回りか」を確認し、次に立地の空室リスクと築年数から想定される修繕費を自分なりに見積もってみることをおすすめします。
数字の裏側まで読み解く習慣が、後悔しない判断につながりますよ。
利回りの数字だけで判断せず、空室リスクや修繕費も含めて考えよう。